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混沌楼市中,如何“挖笋”!

   14:18

焦点上海站混沌楼市中,如何“挖笋”!

  原创: 子木 子木聊房 前天

  每一个睿智的灵魂

  都关注了「子木聊房」

  正文共2851字,预计阅读时间12.4分钟

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  文丨子木

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  房产投资,是一门深度学问。大到宏观国策、货币走向,中到城市发展、人口流动,小到地段价值,市井百态,影响房地产投资的因素,其数目和复杂性,是股市远不能比拟的。然而,在过去20年,中国房地产因货币红利和基建狂魔,激起一波波巨浪。如王石所言,大行情来了,阿猫阿狗的房子都卖的很好,同样,买房的阿猫阿狗们也无理由赚得盆满钵满。所以在大多数人眼中,行情堪比楼市生命,无论是刚需还是投资客,对房价预测更是笃信不疑,甚至不惜重金购买市面上所谓的预测教程,学问也就沦为了常识。然而到头来,「满腹经纶」却不敌一则调控法令,当购房者落地自己所在的地段实操时,更是两眼抹黑,有的甚至因为几千块钱争得头破血流。说实话,这些都是楼市入门级选手的常规操作,对于成熟的投资者来说,行情预测只是基础功夫,唯有「挖笋」才是楼市哲学。

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  在房产投资中,有两种基本思维:套利与套险。所谓套利就是,预估到一个地段未来会有大涨行情,通常是政策不断释放利好,大家随之追涨杀入,但涨幅空间有限。套险则不同,是某个地段与周边存在不合理价差,但行情不好使跌无可跌,这时候提前购入,等待价值恢复后便可获取高额回报。投资大鳄巴菲特独衷此道,他的日常工作就是寻觅底部优质股票,大量购入,长期持有,等待价格恢复,立刻抛手回流资金继续寻找下一个目标。显然,挖笋属于套险。在楼市,笋盘就是这种质优价廉,明显低于市场价,未来有很大的升值空间的房子。其最大特点就是「相对便宜」,其价格普遍是市场价的7-9成。例如同一个小区中,成交价格普遍在500万左右,这时候突然冒出来一个400万的房子,而且其户型和楼层和其他房子不相上下,那么可以确定为标准的笋盘。那么为什么笋盘这么便宜呢?一定是有原因的,比如专业炒房翻了车、为孩子上学急换学区房、做生意周转不过来了、房东出国移民……总之这时的房东急用钱,甘愿忍痛割爱将房源快速折价出手。对于新房来说,笋盘也很多,例如开发商急需回流资金,尾盘快销。尤其从2016年开始,在限价政策的刺激下,全国各地频爆笋盘,与周边二手房倒挂形成利差空间,这也就是新闻中爆发抢房热潮的真正原因。前段时间,就一位朋友咨询我,想要在北京购置一套高性价比别墅。要知道别墅作为高端改善型住宅,在北京很是稀缺,挖笋难度极大,不过在多方分析下,最终把坐标定位到了北京西长安新城「华萃西山」的一处叠院。至于如何“笋”,“笋”在哪里,接下来我准备结合实操方法一一叙述。

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  要知道,「挖笋」绝不是一件容易的事情。首先你要大量地看房,对你关注的地区的行情走势,市场价有非常充分的了解。例如你想买别墅,就要关注全北京城的别墅价格、整体供需情况,以及环境配套、楼盘品质、户型朝向对房价的影响,清楚近期小区的成交底价、平均价和最高价。当你逛过至少30个售楼处的时候,就自然有了估价能力,这让会让你对笋盘的敏感度更高。根据目前北京在售开盘的别墅项目,我们可以估算出整体别墅的均总价在2000万左右。

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件,品质和配套,相对其他高价别墅项目是否有缺点。首先是交通。说起别墅,大家的第一感觉可能就是,价格昂贵,位置偏远,独辟幽闲。然而,华萃西山离“尘”不离城。身被群山环绕,却在轨道交通上紧连主城区。那么华萃西山离北京核心有多近呢?如果以即将开通的长安街西沿线计算,华萃西山与长安的距离只有23公里,是目前为止北京在售离天安门最近的别墅。如果走莲石路,你可以10分钟到达西五环衙门口桥,20分到达北京西站,30分钟到达金融街商圈和万柳商圈。

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  如果乘地铁,距离500米的S1可以让你通达到北京的任何一个区域,还有3公里外,2023年贯通的R1线,半个小时能到王府井、国贸商圈。

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  按照当下市场行情,地铁周边的项目会比非地铁项目的房价高2000-3000左右,所以,华萃西山作为邻铁别墅,具备一定的升值潜力。其次是教育配套。距离华萃西山1公里处,就是人大附小京西校区。西校区不同于分校,大部分教师都是由总校直接调任,在学校建设和师资方面,完全共享总校资源。这种教育资源在海淀区,花一两千万都未必享受得到,但在华萃西山则成了正常之事。这对新区房产价值的影响非常重要。

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  再者是居住环境,分为自然和商业。华萃西山背靠西山,项目周边森林覆盖率98%,年平均相对湿度58%,平均气温23度,氧气含量高出市区40%,粉尘含量低于市区30%,噪音指数低于市区1.5倍……相当于每隔200米就是一个公园,拥有这种环境指标的项目,北京的确不多见。然后是商业环境,华萃西山虽在门头沟新区,但周边规划的商业很足,4公里内大概聚集了45万方的商业配套。365plus商场、保利欢乐大都会、龙湖长安天街、还有相对于蓝色港湾商街2.5倍之大的特色风情小镇。

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  从公园里走出,就是影院、儿童娱乐、酒吧、商超等休闲购物商业。商业对于楼盘的价值影响不比地铁小,据官方数据显示,距离商业近的社区和稍远一些的社区二手房的价格至少相差3000一平米,华萃西山投资价值显露。如果你关注北京别墅市场,通过以上配套的理解,会判断出在同域竞品中,华萃西山在教育和商业上优势明显,在不同域竞品中,自然环境则是不可多得的财富。本应该轻松卖到1500万元以上的叠院,如今却被限价到700万元起步。笋盘潜质非常清晰。当然这个挖笋过程需要花费一定的时间和精力,尤其是实体探盘,看宣传与实际落地是否相吻合。很多人说,这样买房花费的时间是否太多了?其实只要记住一句话:真正的高手都是无招胜有招的,“购房术”层面的技巧都是花功夫练就的。换一种思考方法,如果你买到价差50万的笋盘呢?那么你看了10个楼盘,相当于一套房等于赚元,这样是不是更有动力了?

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  从2016年开始,北京土地供应基本都以“限房价,竞地价”为主,再加上「禁墅令」出台,市面上可售的别墅项目屈指可数,而像华萃西山这样的项目更是稀缺。所以华萃西山从5月亮相以来,开放当周2000人到访售楼处,此后在7月20-21日,开盘两天,城市叠院卖了4.2亿。可见,不少买家已经嗅到了华萃西山的笋盘潜质。前几天,去华萃西山售楼处踩盘,和几个购房者交流,其中一个说,“这或许是目前距离我'最近'的别墅项目了”。腰包有限,房价无限,大家提升挖笋能力,能省一点是一点。

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